Una vez analizado en el artículo anterior del blog el contrato de arras como un contrato que se firma de forma privada previo a la formalización de la compraventa de un inmueble, veamos en este artículo el proceso para firmar una escritura de compraventa en notaría, dado que por ley el contrato de compraventa de inmueble debe constar en escritura pública.
El contrato de compraventa de inmueble es un acuerdo mutuo entre el vendedor y el comprador en el que se transfiere la propiedad de un inmueble a cambio de un precio acordado.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario introdujo la obligación de firmar el acta de transparencia hipotecaria con el objetivo de reforzar la protección del consumidor en el proceso de contratación de una hipoteca. Es firmado ante notario, que certifica que el cliente ha recibido y comprendido toda la información relevante sobre las condiciones de su hipoteca. La firma del acta de transparencia garantiza que el prestatario ha sido informado de manera clara y comprensible sobre todas las cláusulas del contrato hipotecario, evitando sorpresas futuras como las cláusulas suelo o condiciones abusivas.
El proceso de firma del acta de transparencia está diseñado para asegurar que el cliente entiende completamente todas las condiciones del préstamo hipotecario. Se divide en los siguientes pasos:
- Entrega de la documentación por el banco:
El banco debe proporcionar al cliente todos los documentos necesarios al menos 10 días antes de la firma del contrato hipotecario. Esto incluye la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), una simulación de escenarios y una copia del proyecto del contrato.
Es importante resaltar que el tiempo mínimo para completar el acta de transparencia es de 10 días hábiles. Este plazo empieza cuando el banco entrega al cliente toda la documentación relacionada con la hipoteca. Durante este periodo, el cliente tiene la oportunidad de analizar los documentos, consultar con asesores y aclarar cualquier duda con el notario. Este tiempo de reflexión es fundamental para garantizar que el cliente no firma el contrato hipotecario bajo presión o sin estar debidamente informado.
- Visita al notario:
El cliente debe acudir al notario antes de la firma de la hipoteca. Durante esta visita, el notario verifica que el cliente ha recibido y comprende toda la información proporcionada. Además, se puede realiza un test notarial, en el que se asegura que el prestatario conoce los detalles críticos del préstamos, como los tipos de interés, comisiones o cláusulas especiales.
- Firma del acta de transparencia:
Una vez que el notario confirma que el cliente ha comprendido toda la documentación, se procede a la firma del acta de transparencia. Este documento es un paso indispensable antes de la firma definitiva del contrato hipotecario.
Si no se firma el acta de transparencia, no se puede proceder con la formalización de la hipoteca. Este documento es obligatorio por ley y su falta de firma impide al banco continuar con el proceso. Además, protege tanto al cliente como a la entidad bancaria de posibles reclamaciones futuras sobre la falta de información o condiciones no comprendidas.
Tras la firma del acta de transparencia ante notario, quien ha explicado todos los aspectos en detalle para que no haya dudas sobre el préstamos que se va a firmar, días después, se suele proceder a firmar el contrato de hipoteca y escritura de compraventa del inmueble. La firma de la hipoteca precede a la firma de la compraventa del inmueble, pero el plazo de tiempo entre una firma y la otra es mínimo, ya que se suele realizar el mismo día. El procedimiento es el siguiente:
- El día de la firma, acuden a la notaría todas las partes implicadas: vendedor, comprador y representante de la entidad prestamista.
- Entran a la sala a leer y firmar el contrato de hipoteca el notario, el comprador (quién pide la hipoteca), el representante del banco que presta el dinero, el gestor y el avalista, si lo hay.
- Se obtienen tres copias del contrato: una para el solicitante del préstamo (el comprador del inmueble), otra para el banco y otra para la notaría.
A continuación, tras haber firmado el contrato de préstamo hipotecario, se procede a firmar la escritura de compraventa del inmueble para lo cual entran a la sala los vendedores para la lectura y firma de la escritura de compraventa del inmueble.
El notario se encarga de verificar que el inmueble objeto de compraventa está libre de cargas registrales, de que no haya ninguna deuda con la comunidad de vecinos, de comprobar que el vendedor haya aportado el certificado de eficiencia energética y que se hayan indicado los métodos de pago que se van a utilizar. Tras comunicar a la parte compradora y vendedora del inmueble cuáles son las obligaciones legales y fiscales, se procede a firmar la escritura de compraventa del inmueble.
Si necesitas asesoramiento en el proceso de compraventa de un inmueble, estamos a su disposición, contáctenos sin ningún compromiso, estaremos encantados de poder ayudarle.