Empecemos por definir que es un contrato de arras. El contrato de arras es un acuerdo privado que se celebra entre el comprador y el vendedor antes de la formalización de un contrato de compraventa. Este documento establece un compromiso preliminar en el que el comprador entrega una cantidad de dinero como señal o anticipo del precio total de la vivienda y a cambio, el vendedor se compromete a vender el inmueble en las condiciones acordadas.
Este contrato es esencial porque fija las bases para la futura transmisión del inmueble y las penalizaciones en caso de incumplimiento. Aunque puede parecer un simple precontrato, tiene validez legal y repercusiones significativas en el proceso de compraventa, por lo que se aconseja proceder a su firma con anterioridad a la compraventa del inmueble para la tranquilidad de ambas partes.
Existen tres tipos de contratos de arras, cada uno con características y consecuencias legales distintas:
- Arras confirmatorias:
Son un anticipo del precio total de la vivienda que confirma el compromiso de ambas partes. En caso de incumplimiento, no se permite la resolución unilateral del contrato y se aplicarán las normas generales sobre incumplimiento de obligaciones. La parte afectada puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización por daños y perjuicios.
- Arras penales:
Estas arras establecen una penalización en caso de incumplimiento. Si el comprador incumple, pierde la señal entregada y si es el vendedor quien no cumple, deberá devolver la señal más una cantidad adicional acordada. Además, la parte afectada puede demandar el cumplimiento del contrato original.
- Arras penitenciales:
Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato. Si el comprador se retira, pierde la señal y si es el vendedor, debe devolver el doble de la cantidad recibida. Se permite la rescisión del contrato bajo estas condiciones específicas.
La validez del contrato de arras se puede condicionar a la obtención de financiación. Esta cláusula es común en la compraventa de inmuebles y se establece para proteger al comprador en caso de no conseguir el préstamo necesario para poder pagar el inmueble. Por lo tanto, si el comprador no obtiene la financiación, se puede pactar que el contrato de arras quede sin efecto y el comprador reciba de vuelta el dinero entregado como señal. Es importante que esta condición esté claramente especificada en el contrato para evitar futuros malentendidos o conflictos.
Como hemos mencionado anteriormente, legalmente no es obligatorio firmar un contrato de arras pero es altamente recomendable ya que proporciona una estructura clara y legalmente vinculante para la futura transacción. Esto protege a ambas partes y se definen las condiciones del trato desde el inicio.
Si necesita asesoramiento, no dude en contactarnos, estaremos encantados de poder ayudarle.